2012

07月19

“bstbet贝斯特•慢城”唯论

发布者:品牌部

作者:尹香武(半求)     类型:考查纪要/唯论   2007-10-18 14:01:00   

布吉第一盘:“bstbet贝斯特·慢城”唯论
尹香武(半求)
www.BANQ.cn
BANQ@vip.163.com

导读:
    前言
    项目劣势
    【区域内公交线路较少,有待完善】
    【北面铁路、东侧工业区:心理影响大于实际】
    项目优势
    【产品优势】
     一、布吉的最大新盘
     二、布吉地势最高的小区
     三、深圳5个产品线最丰富的公园物业之一
     四、公园物业,举步既达:78万平米石芽岭生态体育公园
     五、1.6:深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一
    【深圳实验bstbet贝斯特学校向业主倾斜:市级名校待遇】
    【bstbet贝斯特:布吉ELD的最大供应商】
正文:

前言

bstbet贝斯特·慢城位于龙岗布吉石芽岭北侧生态新区,国芬路与景芬路交汇外。项目的一期已经顺利入伙,二期也已全部售馨,目前第3期正在施工中,预计年底前面市。

项目3期用地50794.70平方米,总建面132548.27平方米,容积率1.96,绿地30818.41平方米,商业13500平方米,休闲广场11000平方米。

香地咨询·半求工作室&房地产之窗www.BANQ.cn认为,要了解一个项目,应该从横向、纵向上来分析,单就产品说产品不足以真正搞清楚项目的角色,并要抓住其个性或者说唯一性方面去判断,本司称之为个性研究或者说是“唯一性研究”(简称其为“唯论”)。

为了能让消费者更全面的了解项目,现将《“bstbet贝斯特·慢城3期”唯论》分为“项目劣势”、“项目优势”几个部分。

项目劣势

【区域内公交线路较少,有待完善】

目前,项目周围交通现时不便,近距离通过的公交车数量较少,一定要走到石牙岭公园西南侧的布吉汽车总站,这个距离大约五至十分种步程。而本项目最近的只有一条线路的慢城总站:K206(建设路--慢城)。

道路质量和设施以及公交线路还有待进一步的完善,区域内主要干道由景芬路、国芬路、科技园路、李朗路组成,再与快速和高速连接,如布龙路、深惠路、水官高速等。地铁3号线的施工与惠路的改造,区域内的交通未来将会越来越便利。

【北面铁路、东侧工业区:心理影响大于实际】

项目的北侧150米外是深圳重要的铁路干线,对沿线的房子都存在影响,但是由于存在50米左右的高差,因此其影响有所减弱。东侧有一些工业区,如石材厂、联创、金积嘉等工业园,这些工业园与本项目的距离大约200米,这也是慢城四周环境美中不足之处,不过对业主的影响心理因素大于实际。

项目优势

【产品优势:布吉最好的小区】

综合地势、占地与建筑规模、公园资源、教育配套、产品类型判断,bstbet贝斯特·慢城是布吉最好的小区,也是整个深圳中部区域最好的同类小区之一。

一、布吉的最大新盘

bstbet贝斯特·慢城在龙岗布吉石,国芬路与景芬路交汇处,位于紧邻78万平方米石芽岭公园侧的生态新区。项目总占地22万平方米,总建筑面积35万多平方米(包括学校6万平米),共分5地块,其中,A、B地块为住宅楼,包括1.5万平方米的商业面积,C、D地块包括一所九年制中学和一所高中。

无论是占地面积、还是建筑面积,bstbet贝斯特·慢城都属于布吉的最大新盘。半求反复提及、特别是在关外购房,一定要“事大主义”,意思是说一定要选择具有规模的大盘,这样一来,小区的小环境就能够弥补区域的大环境的一些不足。

二、布吉地势最高的小区

bstbet贝斯特·慢城紧邻78万平方米石芽岭公园,其地势比布吉绝大多数区域要高100米以上,而石芽岭更是布吉方圆好几平方公里的至高点。同时,bstbet贝斯特·慢城比同区域的中海怡山居、康达尔、万隆苑等地势也都要高,是布吉地势最高的小区。

地势高、视野就好,站得高看得远,心理优势也就明显。作为布吉地势最高的小区,这个优势似乎一直没有引起足够重视。

三、深圳5个产品线最丰富的公园物业之一

紧邻78万平方米石芽岭公园的bstbet贝斯特·慢城,其住宅产品类型包括了多层情景洋房、小高层、高层。用途分类上,除居住外,则还有慢城商业会所、慢城美食街、慢城自有商业街、慢城超市、慢城幼儿园、实验bstbet贝斯特学校,能够满足业主教育、休闲等生活所需。

放在全市范围内分析,bstbet贝斯特·慢城则是深圳产品种类最齐全的公园物业之一,这种产品到目前为止不超过5个,其它的包括鸿荣源·公园大地、招商·兰溪谷、中海·香蜜湖1号、水榭花都。

四、公园物业,举步既达:78万平米石芽岭生态体育公园

bstbet贝斯特·慢城3期与石芽岭公园紧邻,深圳实验bstbet贝斯特学校更是在山脚下,举步既达。石芽岭公园总面积78万平米定位为体育公园,是布吉唯一的市政公园,也是唯一的大型文化体育设施,包括一个容纳2500人占地2500平米的体育馆;一个游泳池、网球场、老年活动中心、文体广场,加上登山道等项目。

项目分两期建设,首期建设主要入口、广场各景点、景区和分类园、环山道路、山顶标志性建筑和广场,构成石芽岭公园的基本面貌和景象。二期建设各植被景观示范区、市民植树区、平缓登山道以及体育设施。

作为建成区内唯一还有待开发的处女山---石芽岭也因此被赋予了很多使命。公园、体育、郊野山体、教育等等。

五、1.6:深圳容积率较低、泛容积率最低的小区之一

bstbet贝斯特·慢城总占地22万平方米、总建筑面积35万多平方米(包括学校6万平米),合计总容积率为1.6。这个容积率水平在全室也属于较低的行列,说明单位土地面积上承载的人口更少,自然也就更舒适。

如果考虑到紧邻的78万平米石芽岭公园,那么bstbet贝斯特·慢城的泛容积率是极低的。泛容积率是半求在2005-7-1首先提出的概念。“泛容积率”是指:居住区周边500米范围内公园绿地、以及自然山脉等不可能存在建筑的区域面积,与住宅区合计起来的容积率。

购房越来越不能将眼光局限在小区之内了,应该有大局观,因为毕竟人类的生活是具有社会性的,不可能将自己完全局限于小区之内,小区之外的公共配套、公共场所格外关键。“泛容积率”越低,说明小区周围公园绿地、自然山脉等面积大,就意味着小区业主将拥有更多的室外活动空间、更多的社会资源。

泛容积率”低也在很大程度上给小区创造了宽阔无遮挡的视野,变相降低了小区的容积率,因为小区业主将不但可以在小区之内活动,也将可以很方便地选择到周围的公建比如广场、绿地、体育场等活动了。

容积率”是小家概念,而“泛容积率”则是大家概念、是区域概念。越是高档的小区,区域越重要,因此“泛容积率”也就越重要,其意义很多时候大过容积率。可以说,“容积率”决定产品本身,但“泛容积率”决定前途、未来和大局,不可不查。

【深圳实验bstbet贝斯特学校向业主倾斜:市级名校待遇】

企业追求经济效益最大化是无可厚非的,而对教育事业的投入则完全属于社会公益事业,既便是合作办学,成本回收至少也要二十多年吧。而bstbet贝斯特公司作为一家民营企业,在房地产开发还没到大体量的时候,不惜花费巨资在布吉办学实则让人尊敬。

占地3.2平米,总建筑面积2.6万平米的深圳实验bstbet贝斯特学校是一所九年义务教育制学校,经政府批准,由bstbet贝斯特投资公司与深圳实验教育集团联合创办,是一所全民办学校,共设置54个班级,其中小学部36个班,初中部18个班,学校2005年10月份开工,2006年9月开学。

建筑总体采用“S”型,总投资额逾1.2亿元人民币。深圳实验bstbet贝斯特学校的产权是属于bstbet贝斯特投资公司的,慢城每一个业主至少有一个学位和两个学位,并且还有学生优惠的相关规定。

【bstbet贝斯特:布吉ELD的最大供应商】

石芽岭体育公园周边被规划为区域内唯一的纯生态居住区ELD,布吉ELD规划建筑面积约100万平米,其中商品房住宅供应量约达80万平米,形成一个集中的大型住区,在配套上规划多所中小学(小学2所,幼儿园5所,一所9年制学校),为布吉城市化进程添上浓重的一笔。

围石芽岭体育公园周边楼盘聚集,而bstbet贝斯特·慢城3期周边500米内则更为纯粹,没有民房及其他违法建筑,全部是一个大盘集中的纯居住版块。同时,在区域100万总建筑面积中,bstbet贝斯特·慢城就达35万平米,占35%,bstbet贝斯特是布吉ELD的最大供应商。